부동산과 관련된 세금으로는, 집을 살 때 내는 취득세, 집을 보유하고 있는 기간에 내는 재산세와 종합부동산세, 그리고 집을 팔 때 내는 양도소득세가 있습니다. 그중 주택 보유자들이 가장 관심 있는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 양도소득세는 내가 집을 얼마나 보유하고 있었는지, 그중 실제로 거주한 기간은 얼마인지, 그리고 내가 얻은 양도차익이 얼마인지에 따라서 영향을 크게 받습니다.
목차
1. 부동산 양도세 계산 과정
2. 양도세 기본세율
3. 양도세 감면 조건 및 공제율
4. 다주택자 양도세 중과세율
부동산 양도소득세 세율, 감면조건 및 계산 방법
부동산 양도소득세를 구하는 과정을 알아보고, 양도소득세에 영향을 주는 양도차익 구간별 세율, 그리고 장기 보유, 장기 거주에 따른 감면율 등을 알아보겠습니다. 이를 숙지하고 있다면, 내가 가지고 있는 부동산의 적정한 매도 시점을 파악하는데 도움을 줄 것입니다.
부동산 양도세 계산 방법 (국세청 양도소득세 계산기 링크)
양도세는 아래와 같은 4가지 단계를 거쳐서 계산됩니다. 이 과정을 숙지한 후에, 국세청에서 제공하는 '부동산 양도세 계산기'를 활용하여 직접 계산해 볼 수 있습니다.
[1. 양도차익 계산]
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 경비
내가 집을 판 가격인 양도가액에서, 내가 집을 산 취득가액과 집을 사고파는데 들어간 경비를 제외해줍니다. 경비에는 설비비, 개량비, 사례액, 감정가액 등이 포함됩니다.
[2. 양도소득금액 계산]
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제
1번 과정에서 계산한 '양도차익'에서, 집의 보유기간/거주기간에 따라 세율을 감면받는 장기보유 특별공제액을 제외합니다. 장기보유 특별공제 감면율에 대해서는 아래에서 다루겠습니다.
[3. 양도소득 과세표준 계산]
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제(250만 원)
2번 단계에서 계산한 '양도소득금액'에서, 감면대상 소득금액과 양도소득 기본공제액을 제외합니다. 감면대상 소득금액은 미분양 주택 등 조세법에 의해 정해진 경우에만 해당되며, 양도소득 기본공제로 250만 원 공제됩니다.
[4. 양도세액 산출]
- 양도세 = 양도소득 과세표준 * 과세표준 구간별 세율
마지막으로 3번 단계에서 구한 양도소득 과세표준액에 양도소득세율을 곱하면, 양도세를 구할 수 있습니다. 양도소득세율은 양도차익 구간에 따라 다르며, 아래에서 다루겠습니다.
양도세 감면 조건
부동산 양도세는 장기 보유, 거주에 따라 감면을 받습니다. 오래 보유할수록, 오래 거주할수록 감면율이 높습니다. 최종 감면율은 보유기간에 따른 감면율과 거주기간에 따른 감면율의 합입니다. 10년 이상 보유하고, 실거주도 했다면, 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다.
양도세 기본 세율
양도세 기본세율은 아래와 같이 과세표준 구간에 따라 적용되는 세율이 다릅니다. 과세표준액은 위에서 다뤘듯이, 양도차익에서 장기보유 특별공제를 적용하고, 기본공제금액도 제외한 양도세 부과 대상 기준금액입니다. 부동산 양도로 인한 소득이 적을수록, 적용세율도 낮습니다.
| 양도세 과세 표준액 구간 | 적용 세율 |
| 1,200만원 이하 | 6% |
| 1,200만원 ~ 4,600만원 이하 | 15% |
| 4,600만원 ~ 8,800만원 이하 | 24% |
| 8,800만원 ~ 1.5억 원 이하 | 35% |
| 1.5억 원 ~ 3억 원 이하 | 38% |
| 3억 원 ~ 5억 원 이하 | 40% |
| 5억 원 ~ 10억 원 이하 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
다주택자 양도세 중과세율
1 주택을 초과하는 경우 가산세가 적용됩니다. 주택수 및 보유기간, 조정지역 내 주택 여부에 따라 가산세율이 달라집니다.
[2 주택자]
- 조정 대상지역 내 부동산인 경우
- 보유기간 1년 미만 : 70% or 기본세율+20% 중 큰 세율 적용
- 보유기간 2년 미만 : 60% or 기본세율+20% 중 큰 세율 적용
- 조정 대상 외 지역 내 부동산인 경우
- 보유기간 1년 미만 : 70% or 기본세율
- 보유기간 2년 미만 : 60% or 기본세율
[3 주택자]
- 조정 대상지역 내 부동산인 경우
- 보유기간 1년 미만 : 70% or 기본세율+30% 중 큰 세율 적용
- 보유기간 2년 미만 : 60% or 기본세율+30% 중 큰 세율 적용
- 조정 대상 외 지역 내 부동산인 경우
- 보유기간 1년 미만 : 70% or 기본세율
- 보유기간 2년 미만 : 60% or 기본세율
맺음말
이로써, 부동산 양도소득세에 대해서 알아봤습니다. 양도세를 계산하는 과정, 장기보유, 거주에 따른 감면율, 과세표준 구간별 기본세율 및 다주택자 중과세율까지 확인했습니다.
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