전세계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 결국 돈 문제로 귀결됩니다. 전세계약이 만료되고 집을 나올 때 임대인은 전세보증금을 임차인에게 모두 반환해야 하지만, 임대인의 무리한 융자, 투자로 파산을 하는 등 상환을 할 수 없는 상황이 발생할 경우 전세보증금 사고가 발생할 수 있습니다. 임차인은 전세계약 전 집을 담보로 대출된 금액을 확인하고, 등기부등본을 수시로 확인하는 등 만일의 사고를 대비하여 여러 가지 사항을 체크하셔야 합니다. 그리고 이러한 근저당, 전세대출 등 문제가 생길 수 있는 내용들은 계약서 상 특약사항으로 추가하는 것을 추천합니다.
전세계약 시 주의사항
- 등기부등본 수시로 체크 및 임대인과 일치하는지 확인한다.
- 집의 근저당 금액을 확인한다.
- 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다.
- 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다.
- 부동산 중개인의 자격 확인한다.
- 확정일자, 전입신고 미루지 않는다.
- 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다.
- 전세보증보험 가입한다.
1. 등기부등본 확인 및 임대인과 일치하는지 확인한다.
등기부등본은 전세계약 시 수시로 체크해야 합니다. 등기부등본에는 이 집의 소유주의 신상, 집을 담보로 설정된 대출금액, 집의 소유권 변경이력 등 세부 정보를 확인할 수 있기 때문입니다. 부동산을 방문하고, 집을 알아볼 때 부동산에서 기본적으로 등기부등본을 떼어줍니다. 전세계약일에 해당 일자의 등기부등본을 확인하고, 이 집의 소유주가 임대인과 일치하는지, 주민번호, 주소 등을 비교하여 반드시 확인해야 합니다.
2. 집의 근저당 금액을 확인한다.
근저당이란 집을 담보로 대출을 받은 금액입니다. 1번에서 언급한 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 전세계약이 만료되고, 임대인에게 보증금을 그대로 상환받는 데 있어 가장 중요한 체크사항입니다. 전세계약 만료 때까지 임대인의 상환능력에 큰 변화가 없어, 순조롭게 보증금을 돌려받는 게 베스트지만, 만일에 임대인의 파산 등 상환할 수 없는 상황에 놓인다면, 집은 경매로 넘어가게 됩니다.
이때 내가 전세계약을 맺기 전 이미 집을 담보로 대출을 받아놓은 게 있다면, 임차인의 전세보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 즉, 전세보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 전문가들은 집을 담보로 대출받은 금액이, 집의 시세 대비 70%를 넘지 않는 선에서 전세계약을 맺도록 권고하고 있습니다. 70% 금액에는 임차인이 지불하는 전세보증금도 결국에 임대인 입장에서는 해당 집을 담보로 대출받은 금액과 동일하므로, 합쳐서 계산하는 것이 좋습니다.
3. 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다.
전세계약 전 집을 둘러볼 때 집을 꼼꼼히 체크하고 하자가 있으면 미리 기록해 두어야 합니다. 그리고 집주인에게 잔금일 전에 수리를 요구하고, 이를 계약서 상에 명시하는 것이 좋습니다. 전세계약 잔금을 치르고 난 후에, 해당 집의 시설물이 훼손되는 경우, 이에 대한 책임은 임차인이 지게 됩니다. 그러므로, 임차인이 훼손하지 않은 시설에 대해서 책임 소재 문제로 서로 얼굴을 붉히는 일이 없도록, 전세계약 전 집을 둘러볼 때, 잔금일에 잔금 지급 전 집을 최종 확인할 때, 집의 시설물 하자를 세심하게 체크해두고, 하자는 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
4. 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다.
전세계약을 대출없이 할 수 있다면 좋겠지만, 올라간 전셋값으로 대부분 대출을 받게 됩니다. 전세자금 대출 한도를 어렴풋이 계산하고, 가계약을 맺거나, 실계약을 맺은 후 융자를 받으러 금융기관에 방문하는 경우가 많은데, 내가 생각한 한도와 실제 한도가 다를 경우도 많기 때문에 반드시 가계약 전에 미리미리 금융기관 방문하여 한도를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 만에 하나 대비하여, 전세계약 시 전세자금 대출을 받지 못할 시 전세계약을 무효화한다는 조항을 삽입해두는 것이, 괜히 전세계약 대출을 받지 못해 계약금을 돌려받지 못하는 불상사를 막을 수 있는 방법입니다.
5.부동산 중개인의 자격 확인한다.
부동산 중개인은 자격이 있다면 전세보증금 반환 사고 발생 시 일부분 보전받을 수 있는 보험을 가지고 있습니다. 그러므로 부동산을 선택할 때 이 부동산이 정상적으로 자격을 갖춘 부동산인지, 구청 등에서 확인해야 합니다. 그리고 부동산 내 자격증을 열람하여 중개인과 동일인물인지 등을 확인하는 것이 좋습니다.
6. 확정일자, 전입신고 미루지 않는다.
확정일자는 전세계약일, 전입신고는 잔금일에 할 수 있습니다. 이것을 해야 하는 이유는, 임대인이 전세보증금 상환을 하지 못하는 경우가 발생하면, 이 집의 경매대금의 우선순위를 확보하기 위해서입니다. 집에 근저당이 설정되어 있지 않은 상태에서 계약을 했지만, 계약 후 임차인이 확정일자, 전입신고를 하기 전에 임대인이 대출을 받는다면, 상환 우선순위에서 대출이 선순위가 됩니다. 그러므로, 확정일자, 전입신고는 미루지 않고 바로바로 잔금일까지 처리해주는 것이 좋습니다.
7. 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다.
주변시세보다 터무니없이 낮은 가격대의 매물은 반드시 좀 더 신중하게 확인해야 합니다. 낮은 데는 낮은 이유가 있기 마련입니다. 이 집의 근저당이 과다하게 설정되어 있는 것은 아닌지, 임대인과 실소유주가 동일한지, 시세보다 낮은 이유가 무엇인지 검토한 후 계약을 진행해야 합니다.
8. 전세보증보험 가입한다.
전세보증보험에 가입해두면 전세보증금을 집주인에게 돌려받지 못하더라도, HUG 등 공공기관에서 이를 대신 상환해줍니다. 그러므로 안전하지요. 하지만, 보험금을 납부해야 하기 때문에 무조건 가입하는 것은 아깝고, 혹시 모를 문제가 발생한 소지가 있는 것으로 판단되는 경우에는 가입해주는 것도 좋습니다.
전세계약 특약사항
전세계약서 작성 시 도움이 될만한 특약 문구를 넣어두면 여러모로 좋습니다.
- 근저당 관련
- 잔금일까지 현 상태의 등기부등본을 유지한다.
- 전세계약 만료 시까지 집을 담보로 대출을 받지 않는다.
- 전세자금 대출 관련
- 전세자금 대출을 받을 수 있도록 임대인은 적극 협조한다.
- 전세자금 대출을 받지 못하는 경우 이 전세계약은 무효화하며, 전세보증금은 임차인에게 전액 반환한다.
- 하자보수 관련
- (하자 부분)을 집주인은 잔금일 이전까지 수리해준다.
- 집의 자연마모로 발생한 시설물 손실은 임차인이 책임지지 않는다.
지금까지 전세계약 시 주의해야 할 사항과 도움이 될만한 특약사항을 알아봤습니다. 전세계약 사고 방지와 전세계약 만료 시 전세보증금 전액을 상환받을 수 있도록 임차인은 꼼꼼히 관련 사항들을 체크해서 소중한 돈을 지킬 수 있도록 준비해야 합니다.
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